Woonboot kopen: een investering die anders dan anders is

Overweeg jij om een woonboot te kopen? Laat je dan tot in detail adviseren door een specialiseerde woonbootmakelaar. Want een woonboot is iets speciaals omdat het een roerend goed is en geen onroerend goed. Dit is een veelgehoord misverstand: een woonboot is geen vastgoed. Dit heeft allerlei consequenties, zowel op fiscaal gebied als voor de financiering van de aankoop. Wij zetten hieronder uiteen wat er allemaal bij de koop van een woonboot komt kijken.

Maar laten we eerst benoemen waarom het kopen van een woonboot zo interessant en mooi is. Het is interessant omdat voor woonboten hetzelfde geldt als voor huizen in Nederland: er is schaarste. Er zijn in Nederland maar zo’n 12.000 ligplekken voor woonboten. 

En de beoordeling ‘mooi’ die over het algemeen aan woonboten toegekend wordt, kunnen wij toelichten. Ze zijn gelegen in grachtengordels in stedelijke centra, in de luwte net buiten de steden of op mooie plekken in de natuur met prachtige uitzichten. Waar een woonboot ook gesitueerd is, de locatie is bijna altijd premium. Dat vertaalt zich in de waarde van het object. Je hebt goedkopere woonboten en woonboten die een miljoen kosten, maar gemiddeld ben je voor de aankoop van een woonboot ongeveer hetzelfde kwijt als voor een gewoon huis.

Woonboot, woonark, woonschip en watervilla: vier omschrijvingen voor hetzelfde

Wat verwarrend kan zijn, is dat er voor woningen op het water verschillende termen worden gebruikt. Maar of je nu stuit op een typering zoals woonboot, woonark, woonschip of watervilla bij jouw zoektocht naar je droomhuis op het water, het komt allemaal op hetzelfde neer. Het zijn stuk voor stuk drijvende woningen waarbij sommige nog bedoeld zijn om ook mee te varen. In dit artikel houden we het op ‘woonboot’ of uitgebreider geformuleerd ‘de zaken waar je rekening mee moet houden bij de aankoop van een woonboot’.

Hoe populair is het kopen van een woonboot?

Om een indruk te geven: nog niet zo lang geleden, toen de rente nog op een historisch laag niveau stond, werden woonboten verkocht op basis van een bieding bij inschrijving. Net als gewone huizen dus. Dat is inmiddels veranderd, maar het geringe aanbod in combinatie met de vaak fraaie locatie maakt het in eigendom hebben van een woonboot nog altijd gewild. Dit maakt de aankoop ervan een geborgde investering voor de lange termijn.

Een woonboot kopen met financiering: hoe gaat dat in zijn werk?

Omdat een woonboot drijft wordt het gezien als een roerend goed en geen vastgoed. In de meeste gevallen is een woonboot wel een registergoed. Dit houdt in dat de woonboot na de aankoop wordt bijgeschreven in het scheepsregister van het Kadaster.  Dat een woonboot een registergoed is, is een groot voordeel voor de kandidaat-koper. Het betekent namelijk dat er een hypotheek kan worden aangevraagd.

Tegelijkertijd geldt dat een gespecialiseerde woonbootmakelaar bij de koop van een woonboot nog meer zijn meerwaarde kan aantonen dan bij de aanschaf van een reguliere woning. De reden is dat bij een woonboot kopen met financiering meer hindernissen en beperkingen zijn dan bij het eigen maken van een woonhuis. De drie belangrijkste zijn de volgende:

• In Nederland zijn er maar drie financiële geldverstrekkers die een hypotheek geven voor het kopen van een woonboot. De Rabobank en Orange Credit doen dat voor bestaande en nieuwe woonboten, bij de Triodos Bank is financiering van een woonboot alleen mogelijk voor nieuwe exemplaren en voor woonboten die na 2012 opgeleverd zijn.
• Het maximale leenbedrag ligt voor een woonboot lager dan voor een gewone woning: geen 100 procent van de woningwaarde maar 90 procent van de getaxeerde marktwaarde.  Bovendien moet je rekening houden met een renteopslag bovenop de woonboothypotheek. De Rabobank hanteert bijvoorbeeld een tarief van 0,8 procent. Verder is er soms de aanvullende eis dat de hypotheek versneld afgelost moet worden. Tenslotte spelen ook de kosten voor ligplaatsverhuur of precario een rol bij jouw leenmogelijkheden. De hoogte ervan neemt de hypotheekverstrekker mee in de berekening van jouw hypotheekmogelijkheden.
• De woonboot moet gesitueerd zijn op een legale ligplaats die in eigendom is van de eigenaar of een overheidsinstantie of waar erfpacht op rust.

Er zijn buiten de verschillen ook gelijkenissen te trekken met de eisen bij de aankoop van een regulier huis. Zo is een taxatierapport een vereiste om de aankoop van de woonboot rond te krijgen. Hiertoe zijn er zogeheten EMCI-gecertificeerde taxateurs die woonboten in de breedste zin van het woord als hun specialisatie hebben.  

Wil jij meer weten over het kopen van een woonboot met financiering? Neem dan contact met een woonbootmakelaar.

Van kopen en huren tot precario

Het is in een enkel geval mogelijk om naast de woonboot ook de ligplaats te kopen, maar in verreweg de meeste gevallen kun je die ligplaats met de bijbehorende oever niet tot je bezit maken. In plaats daarvan wordt er door de gemeente, provincie, rijksoverheid of waterschap een ligplaatsvergunning afgegeven. Deze is gekoppeld aan het adres en verankerd in een bestemmingsplan van de overheid. Aan het gebruik van deze ligplaats zijn kosten verbonden. Hoe deze worden geïnd verschilt per locatie:

• Voor veel ligplaatsen geldt dat er precario moet worden afgedragen. Dit is een belasting voor het gebruik van openbare grond.
• Met name in de grote steden betaal je geen precario maar rust er erfpacht op de ligplaatsen.
• Er kan ook met de gemeente, provincie, rijksoverheid of het waterschap een huurovereenkomst voor je ligplaats worden afgesloten. De rechtspositie van woonboot eigenaren met zo’n huurovereenkomst is sinds 2022 verbeterd. In dat jaar is er namelijk als gevolg van een wetswijziging huurbescherming voor dergelijke huurders van ligplaatsen gekomen.

De grootte van de ligplaats en de woonboot bepalen de hoogte van bovenstaande kosten. Het kan jaarlijks om honderden, maar ook om duizenden euro’s gaan. Het is kortom wel iets om rekening mee te houden bij de keuze om wel of niet een woonboot te kopen.”

Van de overdrachtsbelasting tot de RZB

De regels omtrent de overdrachtsbelasting zitten ook anders in elkaar bij het kopen van een woonboot in vergelijking met een woonhuis. Wanneer je de ligplaats kunt kopen of wanneer er sprake is van erfpacht, ben je voor het waardedeel van de locatie het hoogste tarief van 10,4 procent kwijt. Let wel: het gaat alleen om de ligplaats en de oever, voor de woonboot zelf betaal je niets”, Dat neemt niet weg dat het percentage fors hoger is dan de 2 procent overdrachtsbelasting bij een gewoon huis.”

Aan de andere kant hoef je als woonboot eigenaar geen onroerendzaakbelasting te betalen, omdat een woonboot geen vastgoed is. Daarentegen kun je wel worden aangeslagen voor de roerendezaakbelasting (RZB), waarvan de hoogte wordt bepaald door de waarde van de woonboot. Maar de praktijk laat zien dat niet elke gemeente dit daadwerkelijk doet. Als het maar om een klein aantal woonboten gaat, laat een gemeente het soms achterwege.

Andere woonbootkosten

Wie een woonboot wil kopen moet met nog iets rekening houden: buiten de bedragen die je aan de overheid moet afdragen, heb je als woonboot eigenaar ook nog andere noodzakelijke kosten. Daarbij springen vooral die voor onderhoud in het oog, want die zijn te vergelijken met die van een vrijstaand huis. Voor een woonboot geldt dat je rondom gevels hebt en ook meer kozijnen dan bij een gewoon huis. Bij de hoogte van de kosten spelen verder, net als bij een gewone woning, mee hoe oud de woonboot is en van welke materialen hij is gebouwd.

Een groot verschil met een gewone woning is dat je bij het kopen van een woonboot rekening moet houden met het casco. Is die van beton, dan is de woonboot in dit opzicht onderhoudsvrij tenzij er door extreem laag water of ernstige vorst scheurtjes ontstaan in de betonlaag. Is het casco van staal, dan moet de boot om de zes tot zeven jaar verplaatst worden naar de werf voor onderhoud. Dit is geen keuze maar een verplichting vanuit de verzekering. Deze hele operatie is prijzig: je bent als woonboot eigenaar al snel tussen de 5.000 en 10.000 euro kwijt.

Maar aan de andere kant: voor deze kosten ben je wel verzekerd van een woonplek met veel privacy op veelal een prachtige locatie. Het maakt dat een woonboot kopen nog steeds een droom is van veel mensen.

Heb jij interesse in een woonboot kopen? Schakel dan woonbootmakelaar in, een makelaar met de juiste expertise in de aan- en verkoop van woonboten!